恩施体育休闲主题公园建设项目

项目建议书

一、总论

1、项目名称：恩施体育休闲主题公园

2、项目法人：东莞市岭南实业投资有限公司

3、建设地点：恩施市沙河片区

4、建设内容：新建体育休闲主题公园，其中建18洞72杆标准高尔夫球场一座；新建五星级酒店及会员高级会所；新建网球、羽毛球、篮球等配套体育设施、仓储及机械设备库房等配套设施；新建高级住宅用地800亩。

5、建设规模：新建体育休闲主题公园，其中建18洞72杆标准高尔夫球场一座，用地1500亩；新建五星级酒店，用地150亩；新建高级住宅若干，用地800亩。

6、概算投资：项目总投资13.8亿元

7、效益分析：高尔夫球场每年盈利750万元，投资回收期20年；五星级酒店年利润980.4万元，投资回收期10.2年；高级住宅投资收益218800万元。

二、项目建设的必要性

（一）项目背景：

1、建设单位概况

岭南集团有限公司（Lingnan group Co.LTD,以下简称集团）创立于1998年，前身为东莞市岭南园林绿化有限公司。集团总部位于民营经济飞速发展的东莞市，自创立以来，一直秉承敢为人先、勤奋务实的创业精神，励精图治，苦干实干，经过十一年的快速稳健发展，现已成为一家集房地产综合开发，金融投资、节电节能产品研发销售、园林景观设计及工程施工、高尔夫球场工程建设等为一体的大型综合性民营企业集团，净资产逾5亿元。目前已在全国十多个省市和地区设立了分公司及办事处，集体业务迅速发展。预计2024年度，集团总产值将突破9亿元，利税过亿元。回首过去，岭南人通过自身的不懈努力，挥就了一副多姿多彩的创业画卷。展望未来，岭南集团在全球一体化的市场潮流中，将秉承“以人为本，追求卓越”的企业精神，追求“厚德务实，臻于至善”的价值观，坚持“诚信、创新、务实、高效”的经营理念，将不断壮大企业规模。创建品牌企业，与时俱进，朝着现代化、国际化、综合性的大型企业集团昂首迈进。集团在2024年正式进军地产业，并成立了东莞市岭南实业投资有限公司，确立了以地产为核心，带动集团其他产业齐头并进，共同发展的战略方向。4年多的时间里，岭南地产已成功在东莞市内及广东清远，惠州等地开发了多个岭南系列商业街及别墅楼盘，也积累了丰富的房地产开发、经营及物业管理经验，至今已累计完成销售面积近40平方米，储备了可开发土地面积100多平方米，在发展本土房产的同时，积极拓展海外市场，在澳大利亚悉尼注册成立了澳大利亚卧龙城建设有限公司，投资开发别墅项目，目前，开发的每一期别墅已投向市场，反映良好。未来数年，岭南地产将加大投资开发力度，努力发展成为跨区域发展的全国性房地产开发企业。2024年，公司已确立以高档地产开发为主向，兼营大型体育旅游项目为配套的综合开发模式。

2、建议书编制依据

①湖北省《鄂西生态旅游圈发展规划》。

②《恩施州旅游发展总体规划》。

③《恩施州文化体育事业发展规划》。

④国家旅游局《旅游规划管理暂行办法》。

⑤国务院环境保护委员会、国家计委《建设项目环境保护管理条例》。

⑥建设部《风景名胜区建设管理规定》(1992年)。

⑦中华人民共和国国家标准《旅游区(点)质量等级的划分与评定》。

⑧国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)。

3、提出的理由与过程

①开发区建设和发展的需要

恩施市定位于武陵地区副中心城市。恩施开发区通过加快改革和发展步伐，大力实施结构调整，着力培育经济增长点，对外开放水平进一步提高，城市建设月新日异，为进一步完善开发区城市基础设施，建设高水平和高次的文化体育设施已势在必行。

②开发区商务发展需要

随着开发区投资环境的改善，特别是“两路”的开通和金桂大道工业园区落户企业的增多，使开发区的发展越来越快，商机更宽，引起各类投资者的极大兴趣，各类商务活动和会议已日益频繁，外来投资者和商务人员流动量也日益增多。这对开发区高档接待场所提出了新的要求，为顺应开发区商务发展的需要，应需建设开发区恩施体育休闲主题公园。

③2024年10月9日，东莞岭南实业投资有限公司高尔夫球场工程公司总经理蔡自爱先生和东莞岭南集团有限公司董事长助理肖俊涛先生一行二人第四次莅临恩施，就新建恩施体育公园项目进行考察，与我方就该项目如何实施进行了深入磋商，该公司与恩施市政府达成框架协议，2024年签订正式协议并开工建设，项目建设期为6年（2024-2024年），项目资金来源为企业自筹。

（二）基本条件：

1、拟建地址状况

1)地质、水文条件

①地形地貌

项目区位置处恩施断陷盆地的北西边缘，属鄂西南构造剥蚀低山丘陵区，地貌为清江流域阶地。

②气象水文

该区属亚热带大陆性季风湿润型山地气候区，总的特点是气候湿润，雨量充沛，四季分明，雨热同期，多年平均气温16.4℃，极端最高气温为39.9℃，极端最低气温为零下3.5℃，无霜期282天，日照时数1297.8小时，相对湿度82%。年降雨量1525毫米，其中66%以上集中于五至八月。最大风速15m/s，多年平均风速0.5~0.6m/s，冬季以偏北风为主，夏季多偏南风。

③地层岩性

项目区内主要出露地层为白垩系及第四系，其中白垩系中上统跑马岗组地层在拟建区内出露，出露地层主要为第四系覆盖层，其岩性组合特征由新至老叙述如下：

A、第四系(Q)

坡积残积层(Qdl+el)：黄色至褐色粉质粘土，稍湿、稍密，粘土、粉质砂土夹少量细碎石。上部为0.40m左右的耕植层，层厚0.3~5.0m，整个工程建设区内均有分布。

B、冲洪积层(Qal+pl)：砾卵石、漂砾、砂及粉砂土，粘性土厚0~10m，呈条带状分布于底部，河漫滩及阶地。主要分布于调查区的东、西两侧及评估区内。

C、白垩系(K29－3)本组为一套山间地堆积(陆源碎屑岩相沉积成因)，出露于评估区垄岗与斜坡大部地段，岩性为浅灰~浅黄色厚层~块状石英砂岩夹砾岩，泥质粉砂岩，具大型板状斜层理，底部为厚层状砾岩，厚度>100m，该层主要矿物成份为长石、石英、含少量粘土质矿物，硅泥质接触式胶结。与下覆地层呈角度不整合接触。浅灰~浅黄色细砂岩经人工机械粉碎后，可作为砂浆原料之一。

D、地址构造及地震

项目区位于扬子准地台上扬子台坪八面山褶皱带的西部，处恩施断陷盆地的北西边缘，区内断裂构造不发育，整体上呈向西南倾斜的单斜岩层构造，出露基岩为白垩系上统正阳组，岩性为黄或浅黄色厚层至块状粉砂岩。整体上基岩岩层走向近南北向，倾向西偏南，与下覆地层成角度不整合接触。项目区内无大的断裂构造，地质构造条件简单。

项目区及附近区域无发震史记载，本调查区处于构造稳定的弱震区，根据《中共地震震动参数区划图》(GB18306~2024)资料，本地区震动峰值加速为0.05，特征周期为0.35s，对应的地震基本烈度VI度，该场址属地壳相对稳定区。

E、岩土体工程地质特征

该项目内地质条件简单，按岩土体工程地质性状可划分为松散岩类工程地质岩组合软弱碎屑岩类工程地质岩组。

a、松散岩类工程地质岩组

由第四系素填土、淤泥质粘土、坡残积粘土、粉质砂土组成。该岩类松散，孔隙较发育，厚度不稳定，力学性质差异较大，易饱水、变形，主要工程地质问题是易产生不均匀沉降，斜坡部位易坍塌与滑移。

b、软弱碎屑岩类工程地质岩组

为区内出露的白垩系上统正阳组(K2Z)厚层至块状浅黄色粉砂岩组成。岩体具砂泥质结构，厚层块状构造，岩石软弱。力学强度低，节理裂隙较发育。主要工程地质问题是岩体抗风化能力低，高徒边坡处易产生边坡失稳滑落。

F、水文条件

该场址地表水体为纵贯场区冲沟，平常断流，雨后才有水流，水量大小受季节性控制明显。20年年降雨量：1520.7mm；20年最高年平均降雨量：1892.5mm(2024年)；20年最低平均降雨量：925.4mm。

该场址地下水类型主要为松散岩类空隙水及基岩裂隙水两类。松散岩类空隙水主要赋存于第四系松散堆积层中，受季节影响明显，接受大气降水及两侧山体排泄的基岩裂隙水补给，顺槽谷由高向低径流，向西向东；白垩系粉砂岩浅部发育节理裂隙，含少量基岩裂隙水，深部随风化程度及节理裂隙发育程度降低显隔水特征，地下水一般由脊岭向槽谷汇流，大部顺槽谷向北东及北部排出区外汇入清江流域，少部顺槽谷向东排区外汇入金马水库，受地形条件限制，地表及地下水排泄条件一般。

G、地质灾害危险性现状评估

该场址当前未见岩崩、滑坡、地面沉陷等地质灾害现象，当前未见不良地质作用，现状较稳定，现状评估地质灾害危险性一般。

2、拟建地址的建设条件：

恩施市体育休闲主题公园拟选址于恩施市沙河片区，东抵龙洞河风景区，南与湖北民族学院相连，西临金桂大道，北抵七里坪高速公路连接线，总面积2550亩，属亚热带季风性山地湿润型气候，海拔高度437米，丹霞地貌，红砂土壤，丘陵、森林覆盖率达75%。该区域距恩施市区中心3公里，距宜万铁路恩施火车站5公里，距恩施许家坪机场3公里，距沪蓉西高速公路恩施市区七里坪站出口3公里，交通十分便利。

(2)市政基础设施条件

A、供电

本项目地块处在恩施市金桂大道，项目供电从园区内桂花树十一万伏变电站接入，供电能力可满足该项目的用电需求。

B、供水

本项目由恩施市自来水公司供水，供水主管已接至金桂大道，供水能力可满足项目用水需求。

C、排水

该项目的排水实行雨、污分流制，雨水经集水沟直接排入市政排水管，生活污水经三级化粪池处理后排放。

D、交通

该区域距恩施市区中心3公里，距宜万铁路恩施火车站5公里，距恩施许家坪机场3公里，距沪蓉西高速公路恩施市区七里坪站出口3公里，交通十分便利。

E、通讯

项目区通讯由市政通讯网提供，线路畅通。移动通信网络覆盖项目区，通讯条件极为方便。

(3)原材料供给

项目建设所需要的建筑材料，市内市场均有充足的货源，且质量优良，运输成本低廉。

综上所述，本项目建设项目具有政策优势，其建设环境、行业规划、场地地质条件及市政基础设施条件完全具备，能够满足项目的顺利实施。

（三）项目建设的意义：

恩施市具有“山、水、洞、情”等得天独厚的资源优势，与张家界，长江三峡构成中国的旅游“金三角”。被称为省级园林城市，已成功创建“中国优秀旅游城市”，境内有著名风景名胜，如恩施大峡谷，梭布垭石林，清江闯滩等自然风景区，同时每年举办“恩施女儿会”土家民族文化节，将致力打造成为“东方相亲之都”，享誉海内外，恩施已成为中国生态健康旅游重要目的地。近几年来，旅游发展十分迅

速，今年“十一”黄金周，我州旅游业再现火爆景象。全州共接待游客53.518万人次，实现旅游收入27093.34万元，创历史最高水平。恩施体育主题休闲公园的建设，将进一步完善恩施市文化体育设施，提升城市功能水平。

三、建设内容、规模及工程方案

（一）建设内容与规模

按照恩施市人民政府与东莞市岭南实业投资有限公司签订的《恩施体育休闲公园项目投资合作协议书》，项目确定选址于恩施市舞阳办事处沙河村（高速公路连接线南侧），该项目总投资13.8亿元（不含土地投资），需用土地2550亩，初步规划如下：

1、新建体育休闲主题公园，其中建18洞72杆标准高尔夫球场一座，用地1500亩，计划投资1.5亿元；

2、新建五星级酒店，用地150亩，计划投资1亿元；

3、新建网球、保龄球、篮球等配套体育设施，用地100亩，计划投资577.6万元；

5、新建高级住宅若干，用地800亩，计划投资11.28亿元。

1、建设规模及理由

Ⅰ、根据 恩施市人民政府与东莞市岭南实业投资有限公司签订的投资协议，按照国家相关法律法规，经甲、乙双方平等协商，达成乙方在恩施市投资新建恩施体育休闲主题公园项目的有关事宜。

Ⅱ、土地取得方式

①、用于建体育休闲主题公园的1500亩土地采取租赁或流转的形式取得。

②、用于建五星级酒店、高级会所及配套体育设施的250亩地采用先挂牌后奖励的方式提供给乙方。

③、用于建住宅的800亩用地采取挂牌的方式提供给乙方。

2、建设内容技术方案

①

会馆区：Ⅰ、会馆主体建筑三层，设有接待处、球童室、存包处、高尔夫专卖店、租赁处、住宿区、会客区、餐厅、酒吧、公共娱乐区、浴室、更衣室、医务室等为球手提供服务的设施。建筑面积10000平方米。Ⅱ、停车场1000平方米。Ⅲ、练习场，3000平方米

②草坪管理区10000平方米

③。球道区，总长6200米，占地750亩。

④其他设施:网球场、保龄球场、羽毛球场、篮球场。

标准网球场地的占地面积不小于36.6

米(南北长)*18.3米（东西宽）两片；

保龄球场10球道；

羽毛球场5片；

篮球场(塑胶)。

⑤五星级酒店。

建设规模：总建筑面积16800平方米，其中

1、客房建筑面积7000平方米，其中豪华客房20个，商务套房30个，标准客房150个。

2、餐厅2024平方米，健身娱乐用房1000平方米，会议厅1000平方米。

3、停车场：地下2024平方米。

4、办公及辅助用房2024平方米

另外建室外游泳池1000平方米。

⑥高级住宿区

按照容积率2.0计算，总建筑面积800*666.7*2=1066720平方米

3、建筑安装工程量及“三材”用量估算

四、投资估算及资金筹措

（一）投资估算

1、投资估算依据

——《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2024）

——《湖北省建筑、安装、市政、土石方消耗量定额及统一基价（单位估价表）》（鄂建文[2024]214号）

——《湖北省施工机械台班费用定额》（鄂建文[2024]215号）

——《湖北省建筑安装工程费用定额》（鄂建文[2024]216号）

——恩施州建设工程造价管理站《工程材料市场信息价（2024年3季度）》及项目建设地周边近期完工的同类建筑物投资情况;

——各种设备按近期市场价估算;

——建筑物及其市内给排水、供配电、弱电等系统按单位面积指标法算；

——建设单位管理费按《财政部关于印发<基本建设财务管理规定>通知》（2024年9月27日

财建[2024]394号）计算；

——可行性研究费根据国家计委《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（价格[1999]283号）中的指导性收费标准计算；

——工程勘测设计费按国家计委、建设部《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2024]10号）计算;

——工程监理费按国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知（发改价格[2024]670号)计算；

——招标代理服务费按国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格[2024]1980号）计算；

——基本预备费按工程费用及其他费用之和的3%计算。

2、建设投资估算

①高尔夫球场1500亩（含租赁土地成本）150元/㎡,计15000万元。

②保龄球500万元、网球13.8万元/

片,计27.6万元、篮球场50万元。

③五星级酒店投资1亿元。其中：客房（均含设备）7000平方米，4200万元；餐厅2024平方米1400万元；健身娱乐800万元；会议厅500万元；地下停车场500万元；其他辅助用房1500万元；室外游泳池450万元；景观绿化及排水等户外工程650万元。

④高级住宅投资112800万元，其中：土地800亩*60万元/亩=48000万元；土建投资（单位造价600元/㎡）64000万元；绿化800万元。

3、投资估算表

投资估算表

科

目

费用名称

单

位

数

量

造价（元）

金额(万元)

合计

146480

固定投资合计

1414801、直接费用

138378

1.1

土地征用

亩

800

600000

48000

1.2

土地租赁

亩

1500

200

660

1.3

土建工程

72400

1.3.1

高尔夫球场

4600

1.3.2

五星级宾馆

5600

1.3.3

高级住宅

平方米

1066660

600

64000

1.4

草坪（运动）

平方米

503250

120

6039

1.5

配套设施

1600

1.6

绿化

平方米

400000

1600

1.7

设备购置

80792、间接费用

3100

2.1

建设单位管理费

2.2

项目咨询、勘测设计费

500

2.3

工程监理费

300

2.4

人员培训费

2.5

城市配套费

2200

3预备费用

5000

（二）资金筹措方案

1、项目法人自筹资金

自筹

五、效益分析

（一）经济效益

①高尔夫球场日常的养护费用主要有以下几个方面：1.员工工资福利；2.肥料和农药；3.机械维护和修理；4.水、电费；5油料（燃油、机油等）；6.喷灌维护和修理；7.园林维护；8.草种；9.沙类；10行政费用；11.其他。以上各项支出中肥料、农药、机械及维护等支出所占比例较高。俱乐部每年此项支出约为250万元，年费10000元/年，平均年会员1000人，每年盈利750万元，投资回收期20年。

②五星级酒店：Ⅰ、营业收入：3168万元

①客房收入：该项目总床位200个，按入住率60%计算，每人住宿标准平均250元/天。

350人×60%×250元/天×30天×12月=1890万元/年

②餐饮收入：该项目同时容纳600人就餐，按就餐率50%计算，每人每天80元计：

600人×50%×80元/天×30天×12月=864万元/年

③健身保健收入：按每天30%人消费，每人消费100元/天计算：

500人×60%×30%×100元/天×30天×12月=324万元

④停车场社会开放收入，按每天停车位500辆，每辆收费5元计：

500辆×5元/天×30天×12月=90万元

Ⅱ、费用支出：2187.6万元

①客房费用支出按收入40%计算成本：

1890万元×40%=756万元

②餐饮费用支出按收入50%计算成本：

864万元×50%=432万元

③健身保健费用按收入20%计算成本：

324万元×20%=64.8万元

④停车场费用按收入20%计算成本：

90万元×20%=18万元

⑤税金按营业收入10%计算：

3168万元×10%=316.8万元

⑥水电费支出全年估算：125万元

⑦管理费用及工资按475万元/年估算。

Ⅲ、营业利润

3168万元-2187.6万元=980.4万元

按此估算，本项目建成投入使用后，年收入3168万元，利润980.4万元，投资回收期10.2年（不包含建设期），具有良好的经济效益。

③高级住宅：建筑面积1067200平方米，平均成本1000元/㎡,销售3500元/㎡,土地成本48000万元，按照全部销售完计算，投资收益218800万元。

（二）社会效益

⒈体育休闲主题公园的建设，带动了旅游业、餐饮业、旅店业等服务行业的发展。

体育休闲主题公园的建成，特别是高尔夫运动的兴起不仅带动了与高尔夫相关的球具、服饰、球场养护肥料、机械、传媒（电视、图书和报纸杂志）、教育等产业的发展。以健身休闲业、用品制造业、竞赛表演业、传媒广告业为代表的高尔夫产业发展势头也非常强劲，不但带动了经济的增长，还创造了众多的就业岗位。高尔夫健身休闲业，吸引了大量的游客，在旅游业、餐饮业、旅店业等方面的消费高于球场消费，对这些行业起到了巨大的拉动作用，市场开发空间非常广阔。高尔夫旅游的发展潜力和优势十分显著，日本、韩国、香港、台湾等国家和地区已经成为我国高尔夫国际游的重要输入地区。有数据表明，一年有60多万人次来华进行高尔夫旅游，且逐年在增加，高尔夫旅游业已引领传统的观光型旅游经济向健身休闲型调整发展。当前，我国经济发展面临内需不足的难题，而高尔夫这项高品位、高质量的时尚、文明运动所能拉动的相关消费，对经济的促进作用将更加明显和直接。

⒉高尔夫球场的环境促进了房地产业的发展

高尔夫球场一般建在远离市区和工业区的荒山或丘陵地带，土地价值较低。然而，建设成的高尔夫球场是经过修整了的大自然，风景如画、鸟语花香。环境的改变提高了周边的土地价值。在高尔夫球场开发别墅，已经成为约定俗成的惯例，推动了房地产业的发展。

⒊高尔夫产业带来了税收的高速增长

从高尔夫场地建设到高尔夫球场的经营，本身就可以提供高额的税收，如果再加上其他各种相关产业，必将带来税收的高速增长。

七、结论

综上所述，经过对项目建设的必要性、市场前景、建设规模和方案、财务效益等方面的分析论证，本项目建设是必要的，建设方案可行，建设规模适宜，具有良好的经济效益和社会效益。